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繼3月北京樓市強(qiáng)勢(shì)回暖之后，隨著新一輪調(diào)控政策“國(guó)五條”北京細(xì)則的落地，4月商品住宅成交應(yīng)聲回落。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，新政90平方米以下小戶型成交回落最為明顯，而“一步到位”的中高端需求則上漲明顯，促使4月成交價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。此外，不受政策影響的商住項(xiàng)目也再度受益，成為市場(chǎng)“香餑餑”。

　　小戶型成交銳減

　　3月30日，北京公布了新一輪調(diào)控政策的實(shí)施細(xì)則，本地戶籍單身人士將不得購(gòu)買第二套住房，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓非唯一住房或購(gòu)房后五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓住房需要交納20%的個(gè)人所得稅

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，自新政實(shí)施以來(lái)，住宅市場(chǎng)持續(xù)低落，從恢復(fù)網(wǎng)簽至今，新建商品住宅（包含保障房）日均成交量不足300套，還不足3月日均成交量的5成。同時(shí)，供應(yīng)市場(chǎng)也較為低迷，4月前20天，新增期房項(xiàng)目?jī)H4個(gè)，供應(yīng)量為1241套。

　　從新政后市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，4月90平方米以下成交量比3月同期大幅下降96.3%，而90平方米以上戶型成交量降幅不到6成，同時(shí)，4月商品住宅成交均價(jià)比3月同期上漲約8.7%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，在預(yù)售價(jià)格方面設(shè)立關(guān)卡、明令開發(fā)商后期開盤價(jià)格不得高過(guò)前期以及周邊同類項(xiàng)目，這使得剛需購(gòu)房者對(duì)后市預(yù)期發(fā)生一定變化，低價(jià)小戶型成交量降幅最為明顯，也使4月商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

　　中高端改善需求上漲

　　在小戶型成交回落的同時(shí)，市場(chǎng)中也不乏亮點(diǎn)。一些“一步到位”的中高端項(xiàng)目在新政出臺(tái)之后仍然表現(xiàn)良好，繼續(xù)去年下半年以來(lái)的熱度，不少稀缺資源型項(xiàng)目尤其受到客戶青睞。

　　進(jìn)入4月，中高端項(xiàng)目逐漸提高入市速度。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月北京共23個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤入市，其中華潤(rùn)公元九里(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、廣安壹號(hào)、萬(wàn)年生態(tài)城·園博府 (樓盤資料) 等預(yù)售均價(jià)為30000-40000元/平方米，還有領(lǐng)秀·觀山悅(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、旭輝·御錦(樓盤資料 業(yè)主論壇)以及正源尚峰尚水等多個(gè)別墅項(xiàng)目，中高端項(xiàng)目比重明顯提升。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，目前市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)回漲至一定水平，因此中高端項(xiàng)目開始紛紛進(jìn)入銷售季；另外，業(yè)內(nèi)對(duì)于新政的預(yù)期中，對(duì)于二套及以上購(gòu)買力的管控已成定局，而中高端項(xiàng)目多面向此類需求，因此部分項(xiàng)目開始搶占先機(jī)，在政策尚未落地之前爭(zhēng)取一定銷量。

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-2月高端一手住宅共成交1987套高端公寓，平均售價(jià)環(huán)比上升1.8%至42228元/平方米，其中70%在售項(xiàng)目平均售價(jià)環(huán)比均有所提高。仲量聯(lián)行北京及華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人陳錦平指出，新政將進(jìn)一步抑制投資需求，二手房成交量將有所下滑，但出于強(qiáng)大需求的支撐，預(yù)計(jì)一手住房市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)明顯弱化。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著第二套房購(gòu)房資格越來(lái)越嚴(yán)、購(gòu)房成本越來(lái)越高，無(wú)論剛需還是改善型置業(yè)，一步到位的需求越來(lái)越多，對(duì)地段、產(chǎn)品都越來(lái)越挑剔。因此，對(duì)于那些占據(jù)稀缺資源、性價(jià)比較高的中高端項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，新政更加推動(dòng)高端購(gòu)房者的關(guān)注。華潤(rùn)置地(橡樹灣 潤(rùn)景公館) 北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，其旗下華潤(rùn)公元九里項(xiàng)目，定位為220-680平方米精裝平層大宅，在新政出臺(tái)后客群需求也發(fā)生了一些變化，多次改善、終極置業(yè)的客戶比重更加增多，低密度規(guī)劃、大平層產(chǎn)品、全精裝實(shí)景現(xiàn)房、合理價(jià)位以及配套的教育資源等，均成為該項(xiàng)目吸引高端改善人群的優(yōu)勢(shì)。此外，西山壹號(hào)院、金茂府(樓盤資料 業(yè)主論壇) 等改善類項(xiàng)目，也均在新政之后獲得持續(xù)的關(guān)注。

　　商住項(xiàng)目熱銷

　　“國(guó)五條”細(xì)則進(jìn)一步提高了住宅限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，將一些當(dāng)前不具備購(gòu)房資格的剛需人群以及部分投資需求再次擠向了不限購(gòu)的商住項(xiàng)目。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)首周成交銷量前十的項(xiàng)目中，商住項(xiàng)目占據(jù)半壁江山。這些熱銷的商住項(xiàng)目包括金隅自由筑(樓盤資料 業(yè)主論壇)、珺悅國(guó)際(樓盤資料) 、東亞五環(huán)國(guó)際 (樓盤資料) 、東亞創(chuàng)展國(guó)際(樓盤資料) 、北京方糖(樓盤資料) 等，其共同特點(diǎn)是位于五六環(huán)周邊，多臨近軌道交通，售價(jià)略低于周邊的住宅項(xiàng)目，多以小戶型為主。

　　對(duì)此，高姍分析認(rèn)為，商住項(xiàng)目未受本輪新政波及，不限購(gòu)不限貸成為這類產(chǎn)品的最大優(yōu)勢(shì)，被住宅限購(gòu)擠壓出的購(gòu)房需求中的相當(dāng)部分轉(zhuǎn)入商住市場(chǎng)，造成商住項(xiàng)目的熱銷。特別是商住項(xiàng)目的小戶型、低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，購(gòu)房者首付門檻得以降低，銷量大增成為必然。高姍認(rèn)為，商住項(xiàng)目只是開始，未來(lái)還可能擴(kuò)展到寫字樓、商鋪、旅游地產(chǎn)等其他不限購(gòu)的房地產(chǎn)領(lǐng)域。