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中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：國(guó)慶7天長(zhǎng)假，北京新建住宅簽約套數(shù)為893套，二手房住宅簽約80套。和新房成交量相比，二手房略顯“冷清”。盡管只有不到新房成交量十分之一的數(shù)字，但人們對(duì)二手房?jī)r(jià)格未來(lái)持續(xù)走高的判斷不容置疑。

數(shù)據(jù)顯示，9月份北京二手住宅網(wǎng)簽總量為12854套，環(huán)比上月網(wǎng)簽量上漲15.7%，這是“國(guó)五條”出臺(tái)以來(lái)，二手住宅交易量連續(xù)第5個(gè)月持續(xù)上漲。成交價(jià)格方面，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，9月北京二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅達(dá)到24.02%，交易均價(jià)為29930元/平方米，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的勢(shì)頭。

相較之前“國(guó)五條”對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)厲控制，如今政策實(shí)施半年，從新房和二手房雙雙刷新單價(jià)的情況看，政策本身的震懾作用似乎失效。

二手房后市看好

新房供應(yīng)量減少，需求卻很大，導(dǎo)致供需矛盾增加提升房?jī)r(jià)。

和開發(fā)商重拳推盤節(jié)奏一樣，樓市的“金九銀十”同樣讓購(gòu)房者期待。隨著購(gòu)房旺季的到來(lái)，北京樓市將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，成交量持續(xù)走高。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，“十一”黃金周期間，北京新建商品住宅（含保障性住房）成交893套，同比2012年上漲了104.35%，二手房成交情況略低。

不過(guò)，9月份二手房成交情況卻再創(chuàng)新高，數(shù)據(jù)顯示，二手房網(wǎng)簽總量為12854套，環(huán)比上月網(wǎng)簽量上漲15.7%，與2012年同期的網(wǎng)簽量相比上漲2.2%。這是“國(guó)五條”出臺(tái)以來(lái)，北京二手住宅交易量連續(xù)第5個(gè)月的持續(xù)上漲，也創(chuàng)下了近半年來(lái)北京二手房交易量新高。

從區(qū)域來(lái)看，城六區(qū)二手房網(wǎng)簽量環(huán)比上月大幅上漲了23%，成交占比突破六成。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，北京二手房市場(chǎng)仍由首次置業(yè)和首次改善的剛性購(gòu)房需求占主導(dǎo)，而房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，進(jìn)一步催化了部分家庭出手購(gòu)房的意愿。

“一方面四環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)量減少，需求卻很大，導(dǎo)致供需矛盾增加提升房?jī)r(jià)，另一方面最近這兩個(gè)月北京地區(qū)指導(dǎo)價(jià)都在上漲，且每次漲幅在10%左右，很多購(gòu)房者已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)趨勢(shì)，紛紛在11月地區(qū)指導(dǎo)價(jià)調(diào)整以前買房，減少成本支出。”我愛(ài)我家置業(yè)經(jīng)理江波說(shuō)。

按照江波的說(shuō)法，以西三環(huán)為例，其地區(qū)指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了38800元/平方米，而之前8月份該區(qū)域的指導(dǎo)價(jià)為35000元/平方米，僅僅一個(gè)月的時(shí)間，指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)上漲了3000元每平方米。

值得注意的是，業(yè)主掛牌出售一定程度上受到政策的影響。其中，房產(chǎn)稅擇期開征的消息也成為中介機(jī)構(gòu)猛推二手房入市的一個(gè)重要砝碼。

多家中介機(jī)構(gòu)人員表示，房產(chǎn)稅在2013年開征的消息尚未確定，但是2014年開征的可能性依然存在，相比“國(guó)五條”的震懾作用，房產(chǎn)稅對(duì)擁有多套房源的業(yè)主來(lái)說(shuō)作用或?qū)⒏鼜?qiáng)。

比照此前上海、重慶的征收標(biāo)準(zhǔn)，最新消息是，未來(lái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍很可能“集中批準(zhǔn)一批”，稅率定為0.5%~1.0%。

鏈家地產(chǎn)置業(yè)經(jīng)理陳浩估計(jì)，目前擁有多套房源的業(yè)主在所有房源登記中的比例達(dá)到3成，一旦房產(chǎn)稅開征，這些房源無(wú)疑會(huì)成為最先拋售的對(duì)象。“相比‘國(guó)五條’20%的個(gè)稅以及稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可能更在意房產(chǎn)稅的加碼，屆時(shí)會(huì)有大量房源入市，增加市場(chǎng)供給，但由于這些房源處于相對(duì)核心地段，在地區(qū)指導(dǎo)價(jià)規(guī)定下，其價(jià)格會(huì)出現(xiàn)只漲不跌的情況。”江波說(shuō)。

地王效應(yīng)加碼

地王出現(xiàn)后，開發(fā)商一系列配套設(shè)施，提升了整個(gè)區(qū)域價(jià)值，二手房的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯。

地王效應(yīng)，一定程度上成為二手房?jī)r(jià)格居高不下的誘因，“地王”出現(xiàn)在哪里，周邊的樓盤都要笑彎了腰。面粉貴于面包的現(xiàn)象正在上演，在地王效應(yīng)影響下，二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)蝴蝶效應(yīng)。

“以北五環(huán)外的單價(jià)每平方米在4萬(wàn)元的某日光盤為例，現(xiàn)在二手房這兩個(gè)月的漲價(jià)幅度為10%左右，后期隨著新盤大都在遠(yuǎn)郊，四環(huán)以內(nèi)二手房數(shù)量有限，預(yù)計(jì)二手房市場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)小幅上漲。”江波認(rèn)為。

以北京朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)地塊為例，該地塊被北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司以21億元，配建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積奪得。雖然溢價(jià)率僅為16%，但折合樓面單價(jià)卻達(dá)到了7.31萬(wàn)元/平方米，刷新了全國(guó)單價(jià)“地王”的紀(jì)錄。

分析人士認(rèn)為，按照7.31萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)計(jì)算，疊加建安、管理、稅費(fèi)、資金成本，項(xiàng)目成本高達(dá)10萬(wàn)元/平方米。“而如果剔除其中不可銷售的部分，入市的成本價(jià)將達(dá)到12萬(wàn)元/平方米以上，這一價(jià)格已經(jīng)全面超過(guò)北京在售的所有物業(yè)，而銷售價(jià)格必然要突破15萬(wàn)元/平方米。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉說(shuō)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從“國(guó)五條”出臺(tái)至今，北上廣深一線城市，陸續(xù)共誕生了13個(gè)“地王”，土地出讓金總額高達(dá)750億元。地王項(xiàng)目的入市一定程度上拉升了周邊樓盤的價(jià)格。

仍以上述地王為例，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(微博)》記者了解到，目前農(nóng)展館商圈的二手房均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米左右，較地王出現(xiàn)之前有小微上漲。“地王出來(lái)以后，有些業(yè)主是提高了售價(jià)，從每平方米4.5萬(wàn)元提高到了4.8萬(wàn)元，但是這些戶型面積基本上都在70平方米以內(nèi)，總體來(lái)說(shuō)，總價(jià)基本控制在400萬(wàn)元以內(nèi)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)置業(yè)經(jīng)紀(jì)介紹。

在他看來(lái)，以往的經(jīng)驗(yàn)是地王出現(xiàn)后，開發(fā)商一系列配套設(shè)施，提升了整個(gè)區(qū)域價(jià)值，二手房的區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯，加大了漲價(jià)的基本條件。

對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從其他樓盤定價(jià)的角度講，有可能由于地王樓盤的標(biāo)桿價(jià)格，其他樓盤在開發(fā)及定價(jià)時(shí)會(huì)跟風(fēng)提價(jià)，或定位做高端樓盤。“因此地王樓盤的定價(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，會(huì)導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體走高。”

政策被指失靈

從短期來(lái)看，相關(guān)部門有可能會(huì)采取階段性收緊的措施遏制地價(jià)的過(guò)快上漲，但想根本解決地價(jià)過(guò)快上漲的局面，應(yīng)該建立起土地市場(chǎng)的長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制。

二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升似乎并不意外。

中國(guó)指數(shù)研究院最新的數(shù)據(jù)顯示，通過(guò)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2013年8月，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為25245元/平方米，環(huán)比上月上漲1.20%， 10個(gè)城市全部上漲。

同比來(lái)看，十大城市主城區(qū)二手住宅平均價(jià)格上漲18.76%，10個(gè)城市同比均上漲。其中北京漲幅最大，達(dá)23.91%。

政策調(diào)控措施對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲的效果并不明顯。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的8月房?jī)r(jià)指數(shù)，指數(shù)同比漲幅超過(guò)10%的城市已經(jīng)達(dá)到了10個(gè)（北京、上海、廣州、深圳、廈門、鄭州、南京、沈陽(yáng)、福州、長(zhǎng)沙）。這10個(gè)城市目前來(lái)看，完成年內(nèi)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)可以說(shuō)非常困難。

在此背景下，對(duì)日漸升溫的重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，政府調(diào)控政策是繼續(xù)微調(diào)放松還是轉(zhuǎn)向從嚴(yán)？當(dāng)前地王頻出是否會(huì)影響土地市場(chǎng)的走勢(shì)？

張宏偉認(rèn)為，從短期來(lái)看，相關(guān)部門有可能會(huì)采取階段性收緊的措施遏制地價(jià)的過(guò)快上漲，但是這只能說(shuō)是治標(biāo)不治本的措施，要想根本解決地價(jià)過(guò)快上漲的局面，應(yīng)該建立起土地市場(chǎng)的長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制，穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期。

2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始實(shí)施限購(gòu)、限貸政策，一度導(dǎo)致市場(chǎng)需求被壓抑，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了第一次上漲趨勢(shì)，部分地方政府因?yàn)闃鞘姓{(diào)控導(dǎo)致的土地財(cái)政收緊，2012年出現(xiàn)部分調(diào)控措施放松的現(xiàn)象。

2013年三月份出臺(tái)了“國(guó)五條”，但是從目前市場(chǎng)情況看，“國(guó)五條”力度減弱，大部分樓市依然延續(xù)之前的市場(chǎng)走勢(shì)，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢(shì)未變，房?jī)r(jià)依然慣性上漲。

此外，雖然一些城市也采取了“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”“限房?jī)r(jià)競(jìng)配建”等政策，但效果不佳。

張宏偉認(rèn)為，從地區(qū)推廣的角度來(lái)說(shuō)，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”適合房?jī)r(jià)上漲比較快的城市的重點(diǎn)地塊進(jìn)行推廣，比如在一線城市比較容易產(chǎn)生高溢價(jià)的地塊，通過(guò)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；而不適合土地、住宅供應(yīng)相對(duì)充裕的三四線城市。

在他看來(lái)，如果單純靠“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等短期措施抑制房?jī)r(jià)上漲是不可靠的，還必須加大商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)，尤其是中小套型的商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)才能夠起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的。

而張大偉強(qiáng)調(diào)，在不改變購(gòu)房者預(yù)期、“地王”迭出的情況下，剛需會(huì)恐慌性入市，改善需求也會(huì)透支購(gòu)買力，可以說(shuō)用“堵”的短效調(diào)控政策效果已經(jīng)越來(lái)越小。

“行政調(diào)控的作用毋庸置疑，但屢調(diào)屢漲導(dǎo)致大家對(duì)政策預(yù)期的改變，當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)到了必須出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)期。”張大偉如此表示。