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江蘇限購(gòu)城市會(huì)否跟從呼市和濟(jì)南的腳步？

江蘇現(xiàn)有南京、蘇州、無(wú)錫、徐州4個(gè)城市實(shí)行限購(gòu)。省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前限購(gòu)是否取消的主動(dòng)權(quán)已交由地方政府，一旦省內(nèi)有城市決定取消限購(gòu)，會(huì)將情況適時(shí)上報(bào)廳里，“但到現(xiàn)在為止并沒(méi)有接到任何上報(bào)”。

他表示，住建廳適時(shí)對(duì)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行跟蹤分析，每個(gè)季度還會(huì)深入全省城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，與全國(guó)大市一樣，眼下江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售也并不樂(lè)觀，除南京商品住宅庫(kù)存消化周期8個(gè)月以外，其它12個(gè)省轄市商品住宅庫(kù)存消化周期都超過(guò)了1年。其中無(wú)錫庫(kù)存消化周期超過(guò)了20個(gè)月，蘇州也有13個(gè)月左右。“一般而言，庫(kù)存消化周期在10-12個(gè)月左右比較正常，低于這個(gè)數(shù)值說(shuō)明整體仍供不應(yīng)求，高于則表示銷售滯緩，壓力較大。”

顯然，僅從庫(kù)存壓力看，南京當(dāng)前取消限購(gòu)的條件并不成熟。而據(jù)了解，南京今年初把加強(qiáng)限購(gòu)列為一項(xiàng)重要工作在抓，目前取消也不合時(shí)宜。

徐州當(dāng)年是自愿加入限購(gòu)陣營(yíng)的，并未在省里督促之列，當(dāng)時(shí)也并未對(duì)二手房限購(gòu)， 而去年10月，當(dāng)?shù)匾褜|三環(huán)區(qū)域劃出限購(gòu)范圍，因此該市的限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)影響已微乎其微。

“蘇州到目前為止并未出臺(tái)任何新的政策，也沒(méi)有接到市政府取消限購(gòu)的通知。”昨日下午，蘇州市住建局辦公室負(fù)責(zé)人在電話中告訴記者。而前些時(shí)有蘇州開發(fā)商透露，蘇州可能仿效無(wú)錫，通過(guò)降低戶籍門檻拉動(dòng)樓市消費(fèi)，但這位負(fù)責(zé)人表示，“完全沒(méi)有聽說(shuō)”。

前時(shí)傳出限購(gòu)松綁消息的無(wú)錫，至昨日止也未被證實(shí)將放開限購(gòu)政策。據(jù)了解，在4月調(diào)低戶籍門檻后，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商通過(guò)打“價(jià)格戰(zhàn)”攬客的自救戰(zhàn)術(shù)已起到了較好的效果，其中6月當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)下降了400元/平方米，但成交量卻上升了三成。

價(jià)格降了，達(dá)到了快銷目的。無(wú)錫樓市當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)鮮活地演繹了一個(gè)道理：無(wú)論限購(gòu)與否，讓市場(chǎng)之手發(fā)揮效力，效果已夠立竿見影。

“我們也在討論，取消限購(gòu)，是不是就一定能達(dá)到‘救市’的效果？”省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，一方面，當(dāng)前開發(fā)商的價(jià)格促銷已引發(fā)了老百姓對(duì)房?jī)r(jià)可能還要降的預(yù)期；另一方面，政府一旦取消限購(gòu)，老百姓反而會(huì)揣測(cè)：政府是不是撐不住了？還會(huì)不會(huì)有進(jìn)一步的舉措出臺(tái)，比如契稅補(bǔ)貼等。這兩方面的因素其實(shí)反而都會(huì)加重市場(chǎng)的觀望情緒。

他坦言，地方政府在要不要取消限購(gòu)上，其實(shí)是非常糾結(jié)的。

事實(shí)上，一些網(wǎng)友面對(duì)呼市和濟(jì)南取消限購(gòu)也表達(dá)了類似看法：政府實(shí)行限購(gòu)表明房?jī)r(jià)還會(huì)漲；政府取消限購(gòu)卻意味著房?jī)r(jià)要跌了。

也因如此，一些城市現(xiàn)在實(shí)際選擇了第三種路徑：暗松。

“浙江的部分城市和廈門等地暗地里都松了。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)朱中一9日在寧接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，一些城市取消限購(gòu)可以理解，畢竟限購(gòu)政策是在市場(chǎng)特別火熱時(shí)出臺(tái)的，但現(xiàn)在巿場(chǎng)情況已有所變化。

“執(zhí)行限購(gòu)以來(lái)，市場(chǎng)需求已經(jīng)以首套自住和二套剛性改善為主，真正投資投機(jī)的成分已經(jīng)少見，房地產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記等政策將出臺(tái)的消息已經(jīng)影響了市場(chǎng)預(yù)期，現(xiàn)在不少人是在考慮多余的房子如何出手，而不是再買房子，市場(chǎng)下行趨勢(shì)已經(jīng)形成。所以以抑制投資、投機(jī)為目的的限購(gòu)，作用已經(jīng)有限。”

但朱中一也強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前北上廣深四個(gè)一線城市取消限購(gòu)的時(shí)機(jī)還未到。

按照他的說(shuō)法，有的地方庫(kù)存高企，供大于求；有的地方需求仍然旺盛，房?jī)r(jià)還在上漲，市場(chǎng)分化越來(lái)越明顯，所以中央政府提出分類調(diào)控，也是希望因城施策，政策不能一刀切。而當(dāng)一些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)越來(lái)越市場(chǎng)化的時(shí)候，政府的手遲早要收回來(lái)。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，接下來(lái)，庫(kù)存消化周期超過(guò)1年、第一季度成交面積大幅下滑、購(gòu)地銷售比過(guò)高、土地出讓金過(guò)低、有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤、人口凈流出、有兩個(gè)以上新區(qū)的城市，均可能成為后續(xù)放松調(diào)控、取消限購(gòu)的城市。

上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，下半年除一線四城市外，估計(jì)40余限購(gòu)城市都將陸續(xù)放開限購(gòu)。“下半年南京解除限購(gòu)也并非沒(méi)戲。”南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系主任孟祥遠(yuǎn)說(shuō)。