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 最近，朋友圈瘋轉(zhuǎn)一篇“科普”小文，單看標(biāo)題就很惹眼——“房產(chǎn)證上的名字，有木有你并沒什么用！”

如果真的沒有用，那爸媽用了大半生積蓄幫咱買的房，就算寫著咱的名字，結(jié)了婚難不成就不是咱的了？先別慌，這么大的事兒，得聽一聽最權(quán)威的解釋。

“房產(chǎn)證寫你名字”到底有沒有用？！

結(jié)婚買房，房產(chǎn)證上寫誰的名字？只寫他，她也出了錢，萬一之后鬧糾紛，咋弄？小夫妻，倆名字都寫上，是不是讓人覺得這還沒怎么著，就彼此不信任了？這結(jié)婚買房，房產(chǎn)證上有沒有你的名字真的有那么重要嗎？

房產(chǎn)證上只有一人名字時(shí)

他結(jié)婚前全款買了套房，這房子是他的？

必須的！

解答：根據(jù)新《婚姻法》規(guī)定，婚前全款買的房屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，結(jié)婚后也不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。所以，萬一他結(jié)婚了，夫妻感情不和出現(xiàn)離婚，這套房子仍屬于他一個(gè)人。

結(jié)婚前，他貸款買了套房。這房子還是他的？

那可不一定

解答：根據(jù)《婚姻法》司法解釋（三）第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。”

通俗點(diǎn)說就是，結(jié)婚前他買了房，房產(chǎn)證上寫的是他一個(gè)人的名字。結(jié)婚后，他和她一起生活，賺的錢擱一起吃吃喝喝用用加還貸。如果有一天，倆人掰了，這房子咋分，倆人可以自己商量。

不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決這房子歸他，還沒還完的貸款就成了他的個(gè)人債務(wù)。倆人結(jié)婚后共同還貸的錢還有房子相應(yīng)的增值，根據(jù)《婚姻法》相關(guān)規(guī)定，離婚時(shí)由他對(duì)她進(jìn)行補(bǔ)償。

婚后他爸媽全款買了套房，登記在了他名下。這房子肯定是他的？

是的。

解答：根據(jù)《婚姻法》司法解釋(三)第七條，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的房子，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照《婚姻法》相關(guān)規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與。也就是說，這房子還是他的哦！離婚時(shí)，另一方無權(quán)要求分割，咋說，連墻角都分不到。

房產(chǎn)證上寫著兩人的名字

這房子是他全款買的，這房子歸他倆？

不一定！

解答：舉個(gè)例子：大牛和小妞在結(jié)婚后全款買了套房子，房產(chǎn)證上寫了兩個(gè)人的名。但一旦他倆因離婚鬧上法庭，如果說小妞沒有證據(jù)能證明她買這房子時(shí)出了錢 ，這房產(chǎn)證上就算是有她的名字也是白搭的。在財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，法官仍能判這房子歸大牛。

倆人一起貸款買的房子，是他倆的？

是的。

解答：如果這房子是他婚前貸款買的，婚后又加上了她的名字，那婚后這房子增值的部分和共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。 如果這房子是倆人結(jié)婚后湊了首付，一起貸款買的，那自然也是共同財(cái)產(chǎn)，歸倆人了。

這房子是他父母出錢買的，但寫了他倆的名字，這房子是他倆的？.

如果沒有“借條”，這房子就是他倆的。

解答：如果這個(gè)情景是真的，那么這房子將被認(rèn)定為他倆的共有財(cái)產(chǎn)。如無“借條”等其他證據(jù)，父母的出資也將被認(rèn)定為贈(zèng)與夫妻兩人的，歸雙方共有，即便是他倆鬧離婚，父母也無權(quán)索回出資錢款。

房產(chǎn)證上有第三人名字，怎么辦

先析產(chǎn)再分割。

解答：房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。

這樣的情況，法院一般不會(huì)將其主動(dòng)追加為第三人，而是會(huì)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理， 由當(dāng)事人另案起訴；或者根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

各種過戶成本哪種最合算

當(dāng)然房產(chǎn)證上都寫父母的名字，那又會(huì)面臨另外一個(gè)問題：未來過戶的成本。這個(gè)問題幾乎每個(gè)家庭或早或晚都會(huì)遇到。據(jù)了解，房產(chǎn)過戶分贈(zèng)與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢？

繼承法

主要費(fèi)用：繼承權(quán)公證費(fèi)。按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的1%來收取，最低不低于200元。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是稅費(fèi)最低。繼承的房產(chǎn)沒有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名即可。

但缺點(diǎn)也顯而易見：手續(xù)繁多跑死人。繼承房產(chǎn)需要滿足三個(gè)條件：

第一是證明自己有繼承房產(chǎn)的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人;遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。

第二，遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。

第三，因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)的分割協(xié)議，需要每個(gè)繼承人同意并簽字方可生效。

從上述規(guī)定可見，采用繼承法過戶房產(chǎn)，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。

贈(zèng)與法

主要費(fèi)用：個(gè)稅+契稅+公證費(fèi)。直系親屬贈(zèng)與免個(gè)稅；非直系親屬贈(zèng)與視同買賣，需要支付個(gè)稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）。此外還有契稅3%和公證費(fèi)1%。

需要提醒的是，以繼承法和贈(zèng)與法過戶房產(chǎn)，繼承人或受贈(zèng)人日后賣出此房時(shí)，如房產(chǎn)證年滿5年且是唯一住房，可免征個(gè)稅。否則，將計(jì)征20%個(gè)稅。

買賣法

主要費(fèi)用：營(yíng)業(yè)稅+個(gè)稅+契稅。在房產(chǎn)過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價(jià)比較低的話，日后出售時(shí)賣出價(jià)與買入價(jià)的差額會(huì)增大，再出售時(shí)則需要繳納更多的稅費(fèi)。